Ngày nay việc mua bán đất nghĩa địa, đất mồ mả ngày càng trở nên phức tạp và khó khăn bởi các vấn đề liên quan đến giấy tờ và thủ tục pháp lý rất rườm rà. Cùng tìm hiểu xem đất nghĩa trang là gì? Đất nghĩa trang có được cấp sổ đỏ hay không? Thủ tục chuyển đổi đất nghĩa địa, đất mồ mả sang loại hình đất khác là như thế nào?

1. Đất nghĩa trang là gì?

quan-ly-dat-nghia-trang-nghia-dia

Đất nghĩa trang được quy hoạch, phân lô rõ ràng

Theo quan niệm dân gian thì nghĩa địa, nghĩa trang là nơi tập hợp chôn cất thi thể của người đã mất. Trong bộ luật đất đai 2018 có quy định về nhóm đất nghĩa địa, nhà tang lễ và nhà hỏa táng đều thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Theo quy định, loại đất này chỉ để dùng trong trường hợp làm nghĩa trang, nghĩa địa,nhà hỏa táng người chết, nhà tang lễ. 

Trên thực tế có rất nhiều địa bàn trên đất nước vẫn còn tồn tại những khu đất nghĩa địa  tự phát do người dân lập lên mà không có một kế hoạch quy hoạch phát triển nào. Nhà nước nghiêm cấm các hành vi liên quan đến việc tự dựng các khu nghĩa trang nghĩa địa mà không được cơ quan có thẩm quyền xác thực từ trước. 

2. Cơ sở pháp lý về quản lý đất nghĩa trang, nghĩa địa

Đất nghĩa trang được quy định về quản lý như thế nào?

Đất nghĩa trang được quy định về quản lý như thế nào?

Việc quản lý đất nghĩa địa là một dạng quản lý hết sức đặc biệt. Bởi nó liên quan đến việc chôn cất thờ cúng những người đã khuất. Ở vùng đất này người dân có thể thực hiện các hoạt động liên quan đến táng người đã chết, xây dựng các công trình liên quan đến táng người chết như: nhà tang lễ,…Việc dùng đất để táng người chết là nét đẹp văn hoá được truyền từ ngàn đời xưa đối với người Việt Nam.

Vì vậy nếu buông lỏng quản lý sẽ rất dễ gặp các vấn đề liên quan đến ô nhiễm môi trường và thiếu hụt đất đối với người đang sinh sống hiện tại. Về lâu dài, tình trạng sử dụng đất bừa bãi để chôn táng người chết sẽ làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động phát triển kinh tê của toàn xã hội và gây ra những khiếu kiện không cần thiết trong dân gian.

Trên cơ sở quy định tại Điều 162 Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 23/2016/NĐ-CP ngày 05/4/2016 của Chính phủ về Xây dựng, quản lý, sử dụng nghĩa trang và cơ sở hỏa táng đã quy định về nguyên tắc quản lý, sử dụng đất mồ mả, đất nghĩa địa như sau: Tất cả phải tuân thủ pháp luật về quy hoạch, xây dựng, bảo vệ môi trường.

Bên cạnh đó việc đầu tư xây dựng sở hỏa táng được khuyến khích ở nhiều địa phương nhằm hướng đến việc sử dụng hình thức táng kiểu mới văn minh, hiện đại. Hình thức này nhằm góp phần tiết kiệm tối đa đất, kinh phí xây dựng và đảm bảo yêu cầu môi trường và cảnh quan xung quanh. Việc đầu tư, xây dựng đất nghĩa địa hoặc hoa viên nghĩa trang đều phải tuân thủ theo pháp luật về đất đai, tiết kiệm và hiệu quả; bảo đảm an toàn, an ninh và vệ sinh môi trường.

Theo Nghị định 23/2016/NĐ-CP ngày 05/4/2016 cũng có quy định về việc thực hiện táng trong các nghĩa trang cần đảm bảo:

  • Tuân thủ theo các quy định của UBND về các vấn đề vệ sinh môi trường đất, nước.
  • Tuân theo tín ngưỡng, văn hoá, thuần phong mỹ tục của người Việt Nam, giữ gìn và phát huy những nét đẹp văn hoá truyền thống của người Việt.Các vấn đề liên quan đến vệ sinh trong mai táng, địa táng, thuỷ táng hoặc xây dựng các công trình liên quan đến táng đều phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của Bộ y tế đưa ra.

3. Đất nghĩa trang có được cấp sổ đỏ không?

 

dat-nghia-trang

Đất nghĩa trang có được cấp sổ đỏ không

Theo quy định hiện hành của pháp luật, có rất nhiều loại đất đai được nhà nước quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bên cạnh đó cũng có rất nhiều loại đất không được quy định. 

Theo đó các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau

  • Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao quyền sử dụng đất
  • Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất
  • Tổ chức, đơn vị,UBND được Nhà nước giao cho, không thu tiền sử dụng, được dùng trong mục đích xây dựng các công trình công cộng như: đất mồ mả, đất nghĩa địa,…không nhằm mục đích kinh doanh.

Như vậy,  đối với các khu đất được Nhà nước giao cho dân sử dụng với mục đích công cộng làm nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Từ đó ta có thể thấy rằng, đối với những đơn vị kinh doanh dịch vụ bán đất nghĩa trang được Nhà nước cấp phép nhằm mục đích kinh doanh vẫn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Một số dạng quy hoạch kiểu này có thể kể đến là Hoa viên Nghĩa trang Bình Dương, đây là dự án quy hoạch đất nghĩa địa được Nhà nước cấp phép để hoạt động kinh doanh. Vì vậy nghĩa trang Bình Dương có thủ tục giấy tờ pháp lý rõ ràng, minh bạch. 

Đất nghĩa trang được phân lô rõ ràng

Đất nghĩa trang được phân lô rõ ràng

Ngoài ra đối với những khu đất nghĩa địa tự phát không nằm trong quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước, mà người sử dụng đất nghĩa địa chính tại khu vực đó đáp ứng được vấn đề về Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất ở khu vực đó thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nghĩa địa bình thường. 

Tuy nhiên tình trạng tự phát đất mồ mả, đất nghĩa địa hiện nay khá phổ biến. Đối với những khu đất này nhà nước cần tăng cường và sát sao hơn trong việc quản lý.

Đứng trước một loạt các vấn đề liên quan đến những trường hợp lừa đảo người dân ở các khu đất nghĩa mồ mả tự phát, trường hợp tranh chấp các khu đất táng, Nhà nước cũng đang lên phương án xét duyệt cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất nghĩa địa cho người dân. 

4. Mua đất nghĩa trang cần lưu ý những rủi ro gì?

Hiện nay, đất nghĩa trang ở nhiều nơi không được cấp sổ đỏ, hoặc có thủ tục pháp lý không rõ ràng. Vì vậy khi mua bạn sẽ có nhiều rủi ro, cũng có nhiều khả năng dẫn đến tranh chấp do việc mua bán này không thể được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng theo quy định của pháp luật.

Vì vậy, khi tiến hành mua bán mọi người có thể lưu ý một số điểm sau để giảm bớt tranh chấp sau này hoặc có tranh chấp bạn cũng đảm bảo hơn quyền lợi của mình với khu đất bạn đã mua:

– Tìm hiểu, nắm bắt thật kỹ thông tin về mảnh đất xem đất có đang bị tranh chấp không, có nằm trong diện quy hoạch bị thu hồi hay là phần đất có kế hoạch sử dụng của Nhà nước hay không?

– Xác định rõ người chủ của mảnh đất đó.

– Kiểm tra kỹ lưỡng các loại giấy tờ tùy thân của bên bán.

– Cần đề nghị người bán bàn giao các bản gốc của giấy tờ liên quan tới mảnh đất cho mình

– Khi mua nên có làm chứng hoặc lập vi bằng đối với việc mua bán.

– Yêu cầu bên bán điểm chỉ vào hợp đồng mua bán, có thể quay video lại việc mua bán làm bằng chứng sau này.

– Thực hiện thanh toán ở ngân hàng và đồng thời yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.

5. Đất nghĩa trang có thể chuyển đổi mục đích sử dụng không?

chuyen-doi-muc-dich-su-dung-dat-nghia-dia

Đất nghĩa trang có chuyển đổi mục đích sử dụng không?

Chuyển mục đích sử dụng đất được coi là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất ban đầu bằng quyết định hành chính. Nếu có ý định chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký biến động đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 

  • Thứ nhất, đất nghĩa trang được giao cho cá nhân không thu tiền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 2 điều 54 Luật đất đai 2018 tại “Điều 54. Giao đất không thu tiền sử dụng đất, Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong trường hợp sau đây:

“Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này”.

Trong trường hợp này đất nghĩa địa không được phép chuyển nhượng và cũng không được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

  • Thứ hai, đối với đất nghĩa địa được giao có thu tiền cho tổ chức kinh tế theo quy định tại khoản 4 Điều 55 Luật đất đai 2018

“Điều 55. Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

4.Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng”.

Theo như quy định được ban hành ở bên trên trường hợp này đất nghĩa địa được phép chuyển giao theo quy hoạch cơ sở hạ tầng của Nhà nước.

6. Thủ tục chuyển đổi đất nghĩa trang sang mục đích sử dụng khác như thế nào?

Để thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chúng ta cần thực hiện các bước sau:

Bước 1: Đầu tiên cần chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Đối với việc chuyển đổi đất nghĩa trang nghĩa địa sang mục đích sử dụng khác thì cần phải đảm bảo vấn đề được Cơ quan có thẩm quyền cấp phép và được Bộ y tế, Bộ tài nguyên và môi trường đồng ý. Vì thế thông tin hồ sơ chuẩn bị bao gồm: 

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Bước 2: Nộp tiền sử dụng đất theo Thông báo của Cơ quan thuế đã quy định

Bước 3: Nhận kết quả theo quy định đã được cơ quan Thẩm quyền phê duyệt

Nếu hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích khác như: thương mại, dịch vụ trong diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định. 

7. Thực trạng quản lý đất nghĩa trang hiện nay

Công tác phân bổ, quản lý cả về quỹ đất lẫn hình thức táng tại các địa phương hiện nay còn gặp nhiều tình trạng bị hỗn loạn. Có nhiều đơn vị lợi dụng quyền hành, chức vụ của mình để trục lợi từ người dân, cũng có những cơ sở lợi dụng những bất cập, những lỗ hổng trong quy định của pháp luật về việc quản lý đất nghĩa trang, đất nghĩa địa để nhằm mục đích trục lợi. 2 vụ việc mà chúng tôi kể dưới đây là một minh chứng:

  • Thứ nhất là vụ việc tự ý thu tiền mai táng tại nghĩa trang Bãi Bằng của UBND thị trấn Thanh Thuỷ.

Theo như điều tra của phóng viên báo Công Thương có trình bày thì UBND xã này đã thu của người dân 3,5 triệu đồng/người đã mất nhằm mục đích “xã hội hoá” nghĩa trang. Khi được yêu cầu giải trình về vấn đề này, Ban lãnh đạo UBND thị trấn từ chối đưa ra phương án trả lời xác đáng. Cực chẳng đã, mặc dù đã thu tiền của hàng trăm hộ gia đình (từ năm 2017 đến nay) nhưng khu nghĩa trang vẫn không có gì đổi mới, thậm chí hệ thống thu gom rác và nước thải vẫn còn rất lộn xộn, đặc biệt là hệ thống nước thải chưa được xử lý triệt để rất dễ gây tình trạng ô nhiễm môi trường, làm ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân xung quanh đó. 

  • Thứ 2 là những bức bối xung quanh việc xây dựng dự án Hoa viên Vĩnh Hằng Thiên Đức.
đất nghĩa trang xây dựng

Đất nghĩa trang Thiên Đức Vĩnh Hằng đang xây dựng

Được biết đây là hoa viên nghĩa trang được Nhà nước cấp phép xây dựng làm đất nghĩa trang hiện đại nằm ở huyện Phù Ninh, tỉnh Phú Thọ. Trong quá trình xây dựng dự án này đã bộc lộ nhiều hành vi sai trái khi còn đang khai thác sử dụng trên địa bàn làm ảnh hưởng và gây nhiều bức xúc và lo lắng cho người dân xung quanh khu vực này. Theo như người dân tại khu vực này phản ánh, ban đêm họ ngửi thấy mùi khét nồng nặc. Không những thế nước thải ở khu nghĩa trang xả thải thẳng ra ruộng ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất cây trồng, hoa màu của người dân. Chưa dừng lại ở đó, chủ đầu tư dự án còn tự ý mua đất ruộng của dân với giá 35 triệu đồng/sào để mở rộng diện tích quy hoạch dự án.  

Trường hợp trên không thuộc đối tượng chủ đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà thuộc đối tượng Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội theo quy định tại Điều 62, Luật Đất đai năm 2013. Do đó, nếu có việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người dân với chủ đầu tư là không đúng quy định.

Qua những sự việc trên chúng ta phần nào thấy được sự thiếu hiệu quả trong việc áp dụng quy định của pháp luật trong việc phân bổ, sử dụng đất nghĩa trang, đất nghĩa địa phần nào vẫn còn manh mún, nhỏ lẻ thiếu sự đồng bộ, gây nên sự lãng phí về vấn đề đất, nước, môi trường và không gian cảnh quan chung. 

8, Một số giải pháp đối với tình trạng quản lý đất nghĩa trang

8.1. Giải pháp

Để việc quản lý đất nghĩa địa được thực sự có hiệu quả và đạt được những mục tiêu đặt ra, cần thực hiện các giải pháp sau:

  • Thứ nhất, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đầu tư một cách nhanh chóng, xây dựng, quản lý, sử dụng đất nghĩa trang làm cơ sở pháp lý cho việc lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất nghĩa địa,
  • Thứ hai, đưa ra các quy chế mẫu về xây dựng, quản lý và sử dụng nghĩa trang với khung nhất định về nội dung buộc UBND các cấp khi ban hành quy chế trên địa bàn phải đảm bảo khung nội dung cơ bản này.
  • Thứ ba, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất nghĩa địa làm cơ sở cho việc nghiên cứu.
  • Thứ tư, bổ sung quy định chặt chẽ trong việc chuyển mục đích sử dụng đất nghĩa địa
  • Thứ năm, tạo cơ chế thực thi nghiêm pháp luật về đầu tư, xây dựng, quản lý, sử dụng đất làm nghĩa trang, nghĩa địa ở các cấp, các địa phương, đảm bảo các văn bản được thực thi có hiệu lực, hiệu quả
  • Thứ sáu, xây dựng hệ thống đăng ký mộ, tiến hành cấp thẻ mộ cho thân nhân của người chết táng tại tất cả các nghĩa trang để đảm bảo quyền của các gia đình trong thời gian táng người thân cũng như khi Nhà nước thu hồi đất
  • Thứ bảy, Nhà nước nên sử dụng công cụ tài chính (thông qua hệ thống thuế) để điều tiết thị trường quyền sử dụng đất nghĩa trang, nghĩa địa.

8.2. Kiến nghị về quy hoạch đất 

Quy hoạch sử dụng nghĩa trang

Khi xây dựng quy hoạch sử dụng đất làm nghĩa trang, cơ quan có thẩm quyền cần tiến hành thu thập các số liệu cần thiết như tỷ lệ tử vong, hiện trạng nghĩa trang, phong tục tập quán táng ở địa phương, định mức đất/người,… để tính toán nhu cầu sử dụng đất làm nghĩa trang sát với thực tế.

Quy hoạch xây dựng nghĩa trang

Khi phê duyệt các quy hoạch này, cơ quan có thẩm quyền có nhiệm vụ:

  • Một là, xây dựng nghĩa trang đúng với quy hoạch sử dụng đất được duyệt;
  • Hai là ,xây dựng nghĩa trang hoàn chỉnh, đồng bộ (hệ thống hạ tầng kỹ thuật, các công trình nhà hỏa táng, nhà lưu giữ tro cốt, các công trình phục vụ, các công trình khác có liên quan),
  • Ba là, đánh giá tác động môi trường trong vận hành nghĩa trang: Quy định mật độ, khoảng cách và đường đi ngăn cách giữa các lô, phân khu và giữa các mộ phần để thuận tiện cho việc viếng thăm. Cũng cần lưu tâm đến vấn đề hàng quán và giới thiệu sản phẩm phục vụ tang lễ, nông sản địa phương, lán trú mưa nắng … trong khu vực nghĩa trang. Lưu tâm về vấn đề rác thải tồn đọng sau quá trình sử dụng nghĩa trang, nghĩa địa hoặc các hoạt động thờ cúng,…
  • Bốn là, có quy định chuẩn về kích thước, kiểu dáng các mộ, bia mộ, hướng mộ, các yêu cầu đối với thiết kế công trình trong nghĩa trang để đồng bộ về quy hoạch tránh gây hỗn loạn trong khu đất.

Việc cải tạo nghĩa trang

Các nghĩa trang phải được cải tạo khi vẫn còn phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng.

Việc di chuyển nghĩa trang

Vấn đề di chuyển cần được sự đồng ý của Cơ quan chức năng có thẩm quyền và qua sự thẩm định các vấn đề về môi trường, sức khỏe của Bộ y tế.

Trên đây là tổng hợp các thông tin mà nghĩa trang đẹp Cphaco cung cấp về nội dung liên quan Đất nghĩa trang là gì?Cơ sở pháp lý về quản lý đất nghĩa địa. Mua đất nghĩa trang có được làm sổ đỏ không và các thông tin pháp lý liên quan dựa trên quy định của pháp luật hiện hành.

Leave a Reply